美国房屋贷款利率实时更新报价

美国抵押贷款利率飙升至2009年以来的最高水平，房价继续以两位数的速度上涨，导致几乎所有住房市场的住房负担能力降至历史低点。

据CNBC周二报道，抵押贷款技术和数据提供商Black Knight最新数据显示，在美国最大的100个房地产市场中，95%的住房负担能力低于长期水平，而在疫情之初，这一水平仅为6%；37个市场住房负担能力比以往任何时候都要低。

虽然3月美国房价涨幅出现回落，但同比上涨仍高达19.9%，环比上涨了2.3%。今年前三个月，房价上涨了约5.9%。

同时上涨的还有贷款利率，30年期固定利率贷款的平均利率今年年初的3.29%跃升至本周一的5.55%。Mortgage News Daily指出，本周美联储FOMC会议后，贷款利率将进一步上涨。

高企的房价和贷款利率导致住房负担能力迅速恶化，一套首付20%的住房，每月需要支付的按揭贷款约占总收入的32.5%（中位数）。

从历史来看，这一数字超过21%则会导致房地产市场降温，但过去两年除外，由于需求较高，库存较低，疫情造成房地产市场一反往常。

Black Knight警告，如果贷款利率再上涨50个基点，或者房价上涨5%，那么住房负担能力将降至有记录以来最差。

在房地产市场，人们常说，压垮人的不是高房价，而是高房贷，美国每月按揭贷款创下历史新高，今年以来平均增加了552美元（增幅38%），达到1809美元；自疫情爆发以来增加了790美元（增幅72%）。

住房负担能力不断恶化的情况下，购房者转向利率较低的可调利率抵押贷款，根据Black Knight的数据，潜在购房者争先恐后地锁定利率，这一比例从去年12月的2.5%跃升至3月的8%。截至上周，这一比例已超过9%。

FOMC (美联储公开市场委员会) 是美联储（也称美国联邦储备局，Fed）的分支，主要任务是决定美国的货币政策。FOMC的决策告知了每一个人有关美联储对利率水平的决定，并且这是金融市场最为关注的重磅风险事件之一。FOMC可能决定加息、降息或维持利率不变，任何决定都可能对美元甚至整个金融市场带来巨大的影响。FOMC理事会由7名理事和5名联储银行行长组成。

2022年美联储议息会议时间2022 FOMO meetings schedule

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2022年6月6日更新

鲍威尔在5月份议息会议上，多次提及金融环境指数（NFCI），并表示当下金融环境仍过于宽松。通过对历史上金融环境指数和未来出现衰退的时间进行逻辑回归，可以得出NFCI水平下，美国未来一年进入衰退的概率。历史上来看，当衰退概率超过50%之后，未来一年大概率会出现衰退，目前来看，NFCI隐含未来一年衰退概率仅为16%，处于历史较低水平。

2022年05月12日更新，鲍威尔后悔了：要是早点加息就好了

05月12日鲍威尔在接受美国全国公共广播电台(NPR)节目Marketplace采访时表示，现在美联储因抗通胀行动“慢半拍”而遭受到越来越多的外界审查，而美联储本可以更快加息并降低通胀。

鲍威尔提及：

如果你后知后觉的话，你会想重回过去，认为如果我们早一点加息可能会更好......我不确定早点加息会产生多大的影响，但当时我们必须根据所知道的实时情况做出决定，我们已经尽了最大努力。

5月11日公布的美国4月CPI数据的超预期上涨，“助力”美股三大指数低开低走，并且还创下了2020年3月20日以来最大的五日累计跌幅。

虽然4月同比上涨8.3%的CPI数据是其8个月来首次放缓，表明美国高企通胀或已触顶，然而市场却在从不同的角度解读这个数据。

英国《金融时报》援引资管公司John Hancock的联席首席投资策略师Emily Roland的观点总结道：

这个意外（通胀回落幅度）不是债券市场或美联储所预期的。

首先8.3%的同比增长率仍超过经济学家8.1%的预期水平，仍续创40年以来的新高；CPI环比增长0.3%，虽较上月1.2%有较多回落，但仍高于市场预期的0.2%，进一步凸显出美联储加快激进“收水”的紧迫性。

并且剔除食品和能源价格的核心CPI同比增长6.2%，虽涨幅回落但高于6%的预期值；核心CPI环比增长0.6%，不仅较上月0.3%的增幅有所扩大，同时也高于市场预期的0.4%。

而具体来看，住房、食品、机票和新车价格的增长是季节性调整后所有项目增长的最大贡献者。中金公司分析指出，这些数据表明美国消费需求还是很强，并且随着夏天的到来，这些需求将伴随外出活动增多而得到进一步释放。 

2022-05-04美东时间下午2点更新

利率决定：FOMC一致同意加息50个基点，并预计未来继续加息将是合适的；

利率预测：未来2次会议可能各加息50个基点，未考虑加息75个基点的情况；

加息终点：先加到中性利率，若确认有必要继续加息，美联储将会毫不犹豫；

缩表速度：6月开始缩表至多475亿美元，3个月后上限达到每月950亿美元；

经济形势：一季度经济活动略有下降，但家庭支出和企业固定投资依然强劲；

就业市场：就业增长强劲，失业率大幅下降，劳动力市场紧俏，失业率或上升；

通胀水平：通胀远高于目标，通胀意外偏上行且可能持续，正在迅速压低通胀；

俄乌冲突：冲突正在给通胀带来额外的上行压力，并可能给经济活动造成压力；

金融环境：不针对特定市场，观察整个金融市场，包括股市、债市、信贷息差； 软着陆：软着陆概率大，有望在不引发失业率上升前提下压抑劳动力市场需求

美联储主席鲍威尔暂时打消了市场对美联储更激进加息的恐慌，当会议上鲍威尔被提问到，未来加息75个基点或1%是否可能出现，鲍威尔回应：美联储目前并没有考虑在会议上加息75个基点或1%。成为美股大涨的原因，道指大涨930点，纳指暴涨400点。

美联储周三宣布将基准利率上调50个基点至0.75%-1.00%区间，为2000年以来首次大幅加息50个基点，符合市场预期。并公布6月启动缩表，最初每月最多缩减475亿美元、三个月后上限翻倍至每月950亿美元。 该缩表速度几乎是2017年上轮量化紧缩时的近两倍，

美联储主席鲍威尔会后在发布会上表示，“通货膨胀太高了，我们理解它造成的困难。“我们正在迅速采取行动，让它回落。”鲍威尔在新闻发布会上不同寻常地向“美国人民”发表了直接讲话。他指出了通胀给低收入人群带来的负担，并表示，“我们坚决致力于恢复物价稳定。”

在疫情期间，美联储一直在购买债券，以保持低利率和资金在经济中的流动，但物价的飙升迫使货币政策发生戏剧性的改变。

接下来两次会议都各加息50个基点是普遍共识，还称，没有迹象暗示美国接近经济衰退或者对衰退不堪一击。虽然本次美联储决议公布了大幅加息+官宣缩表的鹰派行动，但一些经济学家认为，联储也有鸽派的表现。比如鲍威尔的表态给市场已开始体现的未来75个基点加息泼了冷水。在经济形势方面：一季度经济活动略有下降，但家庭支出和企业固定投资依然强劲，供应链问题持续存在。目前看起来并没有接近经济衰退，有一个软着陆的“好机会”。美国经济足以应对货币紧缩。

鲍威尔承认未来还将有一次50个基点的加息，但降低了更大幅加息的可能性。投资者对美联储打压高通胀不会引发经济衰退的信心增加。鲍威尔发布会期间，早盘不止一次转跌的美股三大指数在短线回落后暴力拉升、加速上涨，彻底摆脱跌势危险。早盘曾跌超1%的纳指尾盘涨幅扩大到3%以上，早盘曾跌超0.6%的标普尾盘也曾涨超3%，道指大涨930点。道指和标普创两年最大涨幅，

2022年4月23日更新

美联储主席鲍威尔周四（ 4 月 21 日）表示，美联储致力于“迅速”加息以降低通胀，抑制通胀“绝对必要”，提前进行调节是合适的，下个月会议将讨论加息 50 个基点。前一日，本是鸽派的旧金山联储主席戴利甚至表示，美联储可能会在未来两次货币政策会议上分别加息 50 个基点。 CME 美联储观察数据显示，交易员认为美联储 5 月加息 50 个基点的概率升至 99.8 % ，一个月前这一概率为 63. 9 ％。

2022年3月21日更新

美联储主席鲍威尔多次评价通胀太高，表示如果遏制通胀需要，美联储将更激进行动，准备通过一次或几次会议，都加息超过25个基点，这意味着一次加50个基点。

美联储今年的加息预期已经从之前的3次大幅增长到7次。这是基于美国目前“经济增长非常强劲，劳动力市场强劲，能够与（紧缩的）货币政策匹配“的基调下。对经济软着陆至某种可持续增长率持乐观态度。

值得注意的是，之前鲍威尔的讲话基本都是含蓄模糊的，比如“我们会根据经济数据情况来决定利率政策”。

华盛顿经济学家称“鲍威尔试图走在事情的前面。华尔街原本倾向于在6月份加息0.5个百分点，但这次演讲可能会把加息时间推迟到5月份。”

如何应对今年加息大周期

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