在美国的银行危机还没接近尾声时，很多市场人士都在猜测下一场危机是否会到来？因此我们花了很多时间去调研，希望能在混沌的市场中帮很多人看清一切，调研结果让我很震惊，首先是加息和银行的倒闭，为什么接下来会让大量欧美中小企业倒下？

另外，当前美国房产面临与次货危机爆发前，非常相似的两个特征：地产下行与债务高企。商业地产前景黯淡，今年920亿美元的非银行办公室债务到期，需要再融资，但困难重重。我们今天就来好好聊聊这几个话题，大家好，欢迎来到美股投资网。

由于银行危机产生的不确定性，最直接的影响可能是对贷款的影响。小型和中型银行可能会收紧其贷款标准，并减少贷款的发放，这可能是银行为了支撑其财务状况的自愿努力，或者是为了应对监管机构的高度审查。但是这是对住宅和商业开发商、制造商和其他依赖债务为其运营融资的企业的一种打击。

这情况正被分析师和投资者密切关注。与此同时，美国和欧洲的中小企业可能是下一个感受到快速加息之痛的，原因在于，与通常发行固定利率债券、几乎不受短期利率波动影响的大企业不同，中小企业依赖于银行直接融资，因此其影响是实时显现的。

中小企业对美国和欧洲的经济都至关重要。欧盟委员会估计，中小企业在欧盟雇佣了约1亿人，且占欧盟经济产出的一半以上。到目前为止，中小企业面临更高利率的风险和违约的可能性在很大程度上可能并没有受到投资者的关注，尤其是在规模较大的公司表现得相当不错的情况下。

不过，一些市场人士正在密切关注任何令人紧张的迹象。评级机构标准普尔预计，美国和欧洲中小企业的违约率到9月份时将分别达到3.75%和3.25%，较上年同期的1.6%和1.4%高出一倍多。

欧洲央行最新的银行贷款调查显示，在本月银行业危机带来影响之前，欧元区银行在2022年第四季度对企业贷款或信贷额度标准已然大幅收紧。

投行Jefferies的分析师预估，在2022年，美国小企业的银行贷款平均利率从5%升至7.6%，到今年年中时可能进一步升至9.5%左右。分析师指出，最新的美国高级信贷员调查显示，中小企业的信贷条件“明显收紧”。

我们分析得出在当前不断恶化的环境下，大公司过得还很好，而小公司将受到利息和能源成本、供应链中断以及家庭实际可支配收入下降所带来的最大压力。

苏黎世保险集团首席市场策略师称，即使利率大幅上升，投资者的注意力也一直集中在那些状况良好、能够应对更高借贷成本的公司上。“但当你提到欧洲和美国所有依赖银行融资、循环贷款(Revolvers)、所有权融资的中小企业时，资金正在成为一个主要问题。”

英国的中小企业尤其脆弱，因为它们受到增长疲软、居高不下的通胀和英国央行提高利率的多重打击。美国威嘉律师事务所编制的一项指数显示，在截至2月份的季度里，英国企业困境水平加速升至2020年6月以来的最高水平。曼氏金融集团最近的另一项调查显示，在过去两年里，22%需要外部融资的英国中小企业由于融资成本较高、处理时间长和缺乏灵活性而无法获得融资。

针对英国央行最近的加息，英国小企业联合会(FSB)全国主席表示“通胀正在让小企业付出巨大代价，它们比大企业更容易受到投入成本螺旋式上升的影响，并且正承受着巨大的利润压力。”

此外，小企业在线融资平台Biz2Credit表示，美国大型银行对小企业的贷款批准率在2月份继续走低，为连续第九个月下降;小型银行对小企业的贷款批准率也有所下降。

而在最近几周，由于硅谷银行倒闭给储户带来的担忧，美国小型银行已遭遇1190亿美元的资金流出。Biz2Credit的首席执行官表示，他预计小企业现在将更难获得资金，且最大的挑战是利率将在一段时间内保持较高水平。虽然利率在明年之前不太可能下降，但至少小企业知道这是他们必须支付的最高水平。”

尽管如此，分析师表示，随着融资成本飙升、融资难度加大，违约率飙升的风险正变得越来越明显。随着流动性枯竭，一些看似特殊的小问题开始冒出来了。

当美欧银行业面临如此大的压力时，目前美国正面临着地产下行和债务高企的双重压力。

2008年，一场突如其来的大灾难席卷全球，由于美国房地产泡沫膨胀速度过快，使得美国整体进入了一场“购房潮〞中，但由于购置房产需要大量的资金，所以居民很多通过货款的方式来购置房屋。

大量涌现的货款需求叠加监管部门的审核不力，使得美国居民的贷款情况迅速恶化。而当时美联储大幅加息导致美国房地产市场泡沫迅速破灭，许多地区的房产就沦落到“资不抵债”的地步，导致美国出现了大规模居民违约断供的情况。

最终，“次货危机〞爆发。

但是我们仔细看，现在美国也面临着与次货危机爆发前非常相似的两个特征：

一是，居民货款金额快速上升并突破历史新高；

二是，随着本轮美国大幅度加息，美国房地产价格大幅下跌。

上个月，美国纽约联储公布了四季度家庭债务和信贷报告，报告显示2022年第4季度美国家庭债务总额增长 2.4%，总计增加3940亿美元，为20年来最大名义增幅，总债务达到创纪录的16.9万亿美元，较上年同期增加约 1.3 万亿美元。

房地产与债务

毫无疑问，房地产市场起落与居民的债务情况有着直接的关系，这次自然也不例外，目前美国居民债台高筑主要也是受房贷影响。

从纽联储公布的债务结构数据来看，在美国目前的债务余额中，房货占比己上升到了71%，这超过了2008年次货危机的水平。这原因主要是在疫情期间，美国“直升机撒钱”助推了美国楼市火爆，进而掀起了又一轮的“购房潮〞。

从各地区的货款情况来看，码农较多且房价较高的，加利福尼亚州货款情况最为严重，这个地区单单房贷的数量就已经超过部分州的全部贷款数量，而随着目前美国高科技企业大规模裁员，下岗的码农能否继续按时还货将成为未来美国政府最需要关心的问题之一。

从货款人员的结构来看，目前美国30-59岁的人群时期是贷款的“主力军〞，其货款数量己经占据了全美贷款数量的60%以上。

而从这部分人群的货款结构来看，随着年龄阶段的增长，房贷占其货款数量的比重就越大，也就是说高昂的房贷是导致目前美国人民债台高筑的“罪魁祸首”。

此外美国富有的房东们也无力支付房贷！

我们以太平洋投资管理公司为例。2021年，即便因为新冠疫情写字楼空无一人，这家公司旗下的基金依然收购了Columbia Property Trust，一家在纽约、旧金山、波士顿和华盛顿特区拥有至少15座办公楼，价值39亿美元（包括债务）的物业管理公司。

当时，太平洋投资管理公司私人商业地产全球负责人John Murray信心满满地说：美国主要城市的优质办公楼将为我们的客户提供长期价值。

而现在啪啪打脸！

上个月，Columbia Property Trust拖欠了其七座标志性建筑的价值约17亿美元的按揭贷款，其中包括租给马斯克的推特在旧金山的塔楼和前纽约时报总部，现在是Snap的所在地。不只是太平洋资管公司，世界上最大的房地产所有者之一布鲁克菲尔德公司也违约了洛杉矶市中心的两座摩天大楼的贷款。

更令市场震惊的是，3月2日，黑石集团有价值5.62亿美元的商业地产按揭贷款支持证券（CMBS）发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

在过去的十年里，投资者把商业地产视作和国债一样的安全资产，尤其是那些位于主要城市黄金地段的商业地产。

他们认为拥有长期租约和不断上涨的租金的优质建筑是非常安全的。尤其是亚马逊和Meta这样的科技巨头在租用办公场所方面毫不吝啬。

那么现在大家对于房地产什么观点呢？办公室的平均使用率约为新冠疫情前水平的50%——这可能成为新常态。在这种情形下，市场当然不会押注商业地产出现反弹。

在新冠疫情期间，大多数房东能够保留他们的建筑物而不会拖欠贷款，这是因为当时接近零的利率使得继续付款或获得新融资非常容易。当时很多投资者希望，一旦疫情消散，将会有更多人重返办公室。但是，至今这样的情景并没有出现。

据美国按揭银行家协会称，今年将近920亿美元的非银行办公室债务到期，需要再融资。在监管机构去年警告不要过度敞口后，作为商业房地产融资最大来源的银行正在尽量避免此类按揭贷款。根据房地产分析公司Green Street的数据，美国写字楼的价值已经比一年前下降了25%。

今天美国经济的前景比之前两年更加黯淡，美联储预测到年底失业率将攀升至4.6%。即使美国经济复苏，很明显许多建筑也永远不会复苏至以往熙熙攘攘的场景。一些业主正在研究将写字楼改建为住房，但由于高昂的成本和工程的复杂性，这些改造在短期内不会减少办公楼供应。

让我们用数据冷静的看待当前的美国房市。

从房价指标来看，目前美国标准普尔房价指数已经连续6个月出现了下跌的情况，且下跌的速度及幅度均超过了次贷危机时的水平。截至2022年11月，美国前十大城市的房价指数为313.07点，二十大城市的房价指数为 301.51点。

房价的大幅下跌也造就了目前美国房地产市场“资不抵债〞。数据显示截至 2022年3季度末，约有45万购房者的货款超过了所有的房屋价值，其中约60%购房者是（即27万）在2022年前 9个月购买房屋，也就是说在美国房市尾巴抢购房屋的美国居民成为了在美国房市高位站岗的“接盘侠〞。

整体来看，美国在2022年约8％的房屋抵押货款目前略高出房屋价值水平，另有20%的抵押货款处于明显高出房屋价值的状态。也就是说目前在联邦住房管理局(FHA)购买抵押贷款的购房者中，超过四分之一的美国居民已经“资不抵债”。

而美国房地产市场的寒冬还在持续中，美国1月成屋销售环比连续12个月下跌，销售量跌至逾十二年来的最低水平。2023年2月21日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布数据显示，美国1月成屋销售总数年化400万户，创2010年10月以来新低。美国1月成屋销售总数环比跌0.7%。

这些情况就都说明了，美国房地产市场已经全面进入“寒冬〞，且这一情况还在持续恶化。这将导致了美国居民对于房地产投资的兴趣大不如前。商业地产已经从安全且能提供稳健回报的优质资产转变为风险越来越大、波动性越来越大的资产。