美股投资网获悉，在去年美国地区银行危机期间接盘“签名银行”(Signature Bank)的纽约社区银行(NYCB)的信用等级上周五被惠誉评级(Fitch Ratings)下调至垃圾级，上个月下调纽约社区银行信用评级至“垃圾级”的另一国际评级机构穆迪(Moody 's Investors Service)则进一步下调信用评级。就在两大国际评级机构下调该行评级的一天前，这家聚焦商业房地产的中小型银行表示，发现其在追踪贷款风险的方式和路径方面存在“重大缺陷”。

惠誉上周五发布的一份声明称，惠誉将该银行(纽约社区银行)的长期发行人信用违约评级从“BBB-”下调至“BB+”，即比投资级低一级的“垃圾级”。上个月将该银行评级下调至“垃圾级”的穆迪则将纽约社区银行发行人信用评级在垃圾级评级中进一步下调，从此前的“Ba2”下调至“B3”。

国际评级机构惠誉表示，该银行重要弱点的发现“促使人们重新考虑纽约社区银行对拨备充足率的实际控制情况，特别是对其集中在商业房地产方面的高风险敞口”。

惠誉表示，此次信用评级降级决定是基于对纽约社区银行风险状况的重新评估，这是在纽约社区银行宣布公司内部控制存在重大缺陷，特别是关于内部贷款审查后所作出。该机构补充称，其对该银行的评级展望为“负面”。

此外，包括晨星(Morningstar DBRS)在内的评级机构已对陷入困境的纽约社区银行进行了降级，主要的原因均在于其对商业房地产(CRE)的“过度”敞口。在高利率环境下美国银行业坏账、商业地产行业风险高企可谓是投资者们能看到的事实。

今年以来，纽约社区银行(NYCB)“雷声”不断

自从迈入2024年以来，这家在在去年美国地区银行危机期间接盘“签名银行”(Signature Bank)的纽约社区银行可谓持续暴雷。

在1月末，纽约社区银行削减股息和储备准备金的决定，导致其股价创纪录地暴跌近38%，并拖累KBW地区银行指数(KBW Regional Banking Index)周三创下自去年3月硅谷银行(Silicon Valley bank)光速倒闭以来最糟糕的一个交易日。

从财报数据来看，造成纽约社区银行季度亏损的最大原因在于，当季该行的贷款损失拨备达5.52亿美元，比分析师预期高出十倍，同时远超上一季度的6200万美元，暗示商业地产的信贷前景恶化。

这种担忧情绪反映出高利率重压之下美国商业地产价值的持续下滑趋势，以及难以预测哪些具体贷款可能将被瓦解。造成这种局面的背后原因可能在于新冠疫情导致人们习惯性地转向远程办公，以及美联储加息周期开启后利率迅速上升至22年来最高位，这使得手头拮据的借款人再融资的成本更高。亿万富翁投资者Barry Sternlicht曾警告称，美国写字楼市场可能将面临超过1万亿美元的损失。

纽约社区银行在上周四宣布，需要加强对贷款审批的审查力度，这再次引发了投资者的担忧情绪，即该行可能对处境艰难的商业地产所有者，还包括纽约地区的公寓房东，具有严峻的商业信贷敞口。该公司股价上周五应声暴跌26%，尽管该公司表示，预计控制方面的缺陷不会导致其信贷损失拨备发生变化。

上周四，公司发布最新文件显示，由于发现贷款审查流程存在一些重大问题，减记24亿美元商誉价值。第四季净亏损则由此前的2.6亿美元修正至27.1亿美元，市场对美国中小型银行健康状况的担忧再起。

该银行在一份文件中表示“银行的管理层发现了与内部贷款审查相关的内部控制的重大缺陷，主要是由于监督、风险评估和监控活动的无效导致的。”同时，当天晚些时间，该银行宣布，已任命新领导层应对当前的困难局势。

评级机构穆迪则在一份声明中表示:“穆迪认为，由于其商业贷款方面的信用风险，未来两年纽约社区银行可能将不得不进一步增加信贷损失拨备。”该机构还指出“其多户基准下的贷款规模存在巨大的重新定价风险。”

纽约社区银行股价上周收于3.55美元，今年以来股价累计跌幅已高达65%。

“公司拥有强大的流动性和坚实的存款基础，”上周新上任的首席执行官亚历山德罗·迪内洛(Alessandro DiNello)在上周五早些时候的一份声明中表示。“我有信心，我们将坚决执行我们的转型计划，为股东创造更多价值。”

商业地产困境或将持续到2025年，纽约社区银行艰难时刻仍未结束

金融市场对美国中小型银行健康状况的担忧情绪在2024年可谓再度燃起。1月份美国商业地产的法拍数量为635期，按季度计算环比增17%;美国商业地产大量的法拍，导致与办公大楼高度关联的美国地区银行(即美国中小型银行)面临巨大的流动性压力，甚至可能影响整个美国金融业。

根据Trepp的统计数据，到2025年底，美国银行业将面临高达5600亿美元的商业房地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。尤其是类似纽约社区银行这样的中小型地区性银行，它们对商业房地产的敞口非常大，可能会比规模更大的商业银行受到更大的负面冲击，因为它们缺乏可以使自己免受冲击的大型信用卡投资组合或投行业务。

虽然在新冠疫情爆发后的近四年里，美国商业房地产市场(尤其是写字楼)的问题已经非常明显，但是商业房地产市场在某种程度上一直处于不稳定状态:由于买卖双方对建筑物的价值都不确定，因此大型交易数量大幅减少。现在，由于需要解决即将到期的债务问题，以及美联储可能降息的前景，预计将引发更多交易，让人们清楚地知道价值究竟下跌了多少。

来自Maverick Real Estate Partners的负责人戴维•阿维拉姆(David Aviram)表示:“与签名银行相比，纽约商业银行是一家保守得多的银行。”“然而，由于与同行相比，租金稳定的多家庭房屋房产担保的贷款占纽约社区银行 CRE账面的比例更大，因此2019年租金法的变化可能会产生更大的影响。”

阿维拉姆还表示:“到目前为止，银行报告的拖欠贷款比例与2024年和2025年将要发生的违约相比，只是沧海一粟。”“银行仍然面临这些重大风险，预计明年可能出现的利率下降也难以解决银行面临的商业地产问题。”

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