“这实在太疯狂了！这些人怎么会存那么多现金呢？”来自俄克拉荷马城（Oklahoma City）的布瑞特·沃德（Brett Ward），在6月一共提交了9套住宅的报价，全都被买家们用现金一一拿下。这位23岁房地产经纪人，对美国人抢着买房的行为感到相当不可思议。

当前美国低住房贷款利率导致卖家更倾向于现金买主。

新冠肺炎疫情给美国经济带来前所未有的冲击，但美联储（Fed）大幅降息等举措，却给房地产市场带来极为明显的刺激效应。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）的月度调查显示，6月份全美新建住宅的销售较上年同期增长了55%，这也是2008年次贷危机以来，新屋月销量的最大增长速度。

“目前美国房地产市场呈现V形复苏态势。”第一美国金融公司的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）把当下美国房地产市场的强劲反弹，归因于市场的供不应求，以及为刺激经济出台的低抵押贷款利率政策。

新房销售强劲

压抑了数月，美国房地产市场终于迎来夏天。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司的调查数据显示，美国东北部的新房销售最为强劲，销量增长率为86％，而佛罗里达州的新屋销量猛增了84％，而且远郊的新房变得更受青睐。

“通勤距离较远的地区销售最为强劲，而且具有办公和家庭学习功能的智能家居型房屋是消费者需求最大的房屋类型。我相信在这次疫情中，不少人已经向他们的公司证明了在家办公是可行的，而且效率也有所保证。而且在未来几个月的大部分时间在家办公可能仍是必要的。”约翰·伯恩斯房地产咨询公司的创始人兼CEO约翰·伯恩斯（John Burns）表示。

美国媒体则乐观预计，因疫情而受到挤压的市场情绪，有望在接下来几个月得到释放。

普遍分析认为，6月份美国房产销售数据反弹的原因有三：一是疫情期间开发商减少了拿地以及新建房屋的规模，待售房屋数量急剧下降，供不应求。

二是随着疫情扩散，购房者对拥有可以云工作和教育便利设施的全新高科技住宅偏好的增加，以及加速向郊区和远郊的迁移趋势。

三是房贷利率屡创新低。房屋抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）7月16日发布的报告指出，关键的30年期固息抵押贷款平均利率已从6月25日的3.07%跌破3%，为近50年以来首次。15年期抵押贷款利率也跌破2.5%。

“（美联储的）政策支持史无前例，并逐渐扩散到抵押贷款市场。”美国Leuthold Group首席投资策略师保尔森（Jim Paulsen）分析认为，抵押贷款利率跌至新低将会推动户主进行再融资，从而可能刺激消费增加，为经济提供新的刺激。

三大因素叠加在一起，对于刚需买家和投资者而言，有着无与伦比的吸引力。

房价逐步上涨

与此同时，低利率成为一柄“双刃剑”。

《华尔街日报》的一篇评论文章指出，低利率可能会加剧购房竞争，造成房价升高，最终让购房者承受更高的成本。

据Clever Real Estate最近公布的数据，在疫情期间买房的买家中，超过40%的人说他们至少对两套房子展开了竞购战。

房地产网络咨询公司Redfin (RDFN) 提供的数据显示，全美各大城市中，波士顿（Boston）大都市区的购房竞争最为激烈，5月的报价中有64.1%的房屋面临价格竞购。在洛杉矶东区的奇诺市（Chino），一套价值50万美元的住房在6月收到了11份报价。

随着房产销售数据的反弹，美国房价也在逐步上涨。约翰·伯恩斯房地产月度报告显示，6月在全美范围内，新建住宅价格较上年同期上涨4.5%。

对此，福布斯（Forbes）发文坦言，很多人希望在疫情期间逢低买进，但事实往往证明这是一个失败的策略。“因为很多卖家会取消或者推迟卖房计划，这使得市场上的库存减少，价格反而会上升。”

未来走势难测

对于美国房地产市场的未来走势，业界看法不一。

“二次疫情将导致秋季购房需求减少。而且如果联邦失业保险金在月底到期，收入减少将影响房地产市场。”Haus公司首席经济学家兼副总裁拉尔夫·麦克劳克林（Ralph McLaughlin）表示，尽管目前数据呈现V形复苏，但之后将会转变为W形。

悲观者则认为，在消化完这一波被压抑的需求后，新屋销售额可能会再度回落，而房屋建筑商也可能会面临供大于求的挑战。如果经济再次停顿导致失业率上升，那么新屋销售市场的前景将再次变得疲弱。

美国最大房地产数据提供商Attom data首席产品和技术官托德·泰塔（Todd Teta）认为，最糟糕的情况是疫情继续持续好几个月，进入恶性循环，房价大幅下跌，止赎率飙升，并导致银行体系出现问题，出现类似于2007年大衰退爆发前的情况。

尽管如此，就目前情况来看，没有迹象表明，美国房地产市场即将崩盘，业内认为不必过分悲观。

从大环境来讲，美国房地产市场的发展与美国经济的复苏情况息息相关，也与当前疫情的发展密不可分。

美国疫情还在持续，并有愈演愈烈之势。根据Worldometer网站实时统计数据，截至北京时间7月20日6时30分左右，美国累计确诊新冠肺炎病例3888141例。这也为发展势头正好的房地产市场前景打上了一个问号。

“毫无疑问，下半年首要解决的问题仍然是健康危机。只有解决新冠肺炎疫情，经济才会复苏，房地产市场才会一路向好。在那之后，我们面临的问题是住房供应短缺，房地产开发商需要建造更多的房屋，以满足不断增长的80后、90后家庭的买房需求。”拉尔夫说道。

经济重挫为何美国房价不跌反涨？

一名24岁的商业分析师决定用他攒下的钱在马赛诸瑟州付首付，买下第一套属于他的房子。美联储的低利率和疫情原因，令他相信能够轻易“淘”到价廉物美的房产。四月，他看中了一套临近波士顿的三室一厅，售价42万美金。可他怎么也没想到，除了他以外，居然还有六个买家同时竞价，额外加价3万都未能锁定交易。

　　5月4日，一家位于新泽西州的房产经纪商在社交网站上表示，一套位于新泽西Ridgewood镇的房子，拿到了18个报价。Ridgewood属于相对热门的学区房，到曼哈顿的交通也相对便利。

　　5月28日，根据美国商务部发布的数据显示，全美今年第一季度GDP折合成年率下滑5%，这是自2008年金融危机以来最大幅度的季度萎缩。经济学家预计，随着新冠疫情的蔓延导致的封锁，第二季度GDP或进一步下跌40%，这将直接把数据“送回”1947年有记录以来的最大滑坡。

　　5月29日，根据美国经济分析局的数据，美国人在4月份的个人储蓄率高达33%，创历史最高水平。与存钱相呼应的，4月消费开支下滑13.6%亦破纪录。美国人一反常态的存钱，直接反应出消费意愿的下滑并预示着更严重的经济衰退。6月5日，美国劳工部将发布5月非农就业报告，市场预测失业率将达到19.5%，创大萧条以来的最高水平。

　　然而，就在这一串瞠目结舌的数据之下，却另有一份数据判然不同。5月27日，美国抵押贷款协会（MBA）发布数据显示，美国购房贷款申请量在截止5月22日的一周同比增长8.6%，升至1月以来最高水平，连续第六周增长，并自4月初以来上涨54%。与此同时，美国房价也相对坚挺。根据美国房地产网站Redfin在官网发布的数据，4月份全美房屋销售价格中位数为303，895美元，比2019年上涨了4.9%；房屋销售数量为425，195套，同比下降22.7%；30年期抵押贷款固定利率为3.3%，同比下滑0.8%。住房数据提供商CoreLogic也曾在5月初的报告中预测，从2020年3月至2021年3月的一年间，全美房价会上涨0.5%。

　　那么，在GDP大幅萎缩、失业率居高不下和民众积极存钱的背景下，为何房地产市场却呈现出另一番景象，大有引导经济复苏的趋势？美股投资网 (TradesMax) 认为，有以下5点主要原因。

　　1．供需关系的微妙变化

　　尽管Zillow预测从2月至10月期间，房价或下跌2.7%，但强劲的买方需求和有限的库存或能助涨房价。

　　随着疫情渐稳，进入夏季，尽管近期一些数据显示房市需求正在上升，但供应量并不乐观。根据Redfin官网统计，全美4月待售房屋的数量为122.6万，比去年同期减少了21.4%；新增房源45.76万，同比骤降41.4%。同样在4月，有27.7%的房屋售价高于标价，同比增加3.6%；11.6%的房屋售价低于标价，同比下降2.5%。同时根据Zillow数据显示，截止5月9日的一周，全美房屋库存总量同比下滑了约20%，待过户成屋销售同比降幅逾10%，新挂销售数量下降约25%。

　　卖方数量的减少，一来可能是因为不愿意降价，正在“持房观望”等待经济复苏或隔离令的放松；二来也可能是因为卖家不希望在当前的特殊时期让潜在买家进房参观。此外，春夏季是买房旺季，买方需求相对旺盛。尤其是不少家庭会在此时为秋季开学作准备，学区房属于“刚需”且通常在春季放盘，对于家长而言，购买计划大概率不会因为疫情原因而延迟。房源上市量的骤减和刚需需求的稳定甚至导致了抢房现象。

　　2．买房主力军需求仍存

　　那么，在失业率创下经济大萧条以来最高值的背景下，为何买方需求依旧强劲呢？诚然，新冠疫情波及到了几乎所有的行业，而失业会减少潜在的购房者数量，但此次受冲击最大的行业与2009年金融危机不尽相同。据市场不完全统计，此次在美国受疫情影响最严重的行业包括餐饮零售、航空、酒店等。这也能从近期发布的工作招聘情况中可见一斑。

　　根据麦肯锡咨询统计的数据，在3月18日至4月16日期间，岗位招聘减少最大的前15类职业中，零售主管（Retail supervisors）岗位招聘减少了51593个，保育员（Childcare workers）岗位减少45165个，零售员（Retail salespersons）减少了42551个。麦肯锡4月初的分析显示，受疫情影响的工作岗位中，86%的年薪低于4万美金，其中兼职工作较为常见。尽管随着疫情的持续令全职及白领工作亦受到波及，在4月中旬，年收入超过7万美金的员工中有16%开始受到疫情影响，但受疫情影响的员工中约四分之三都是年薪不及4万美元的人群，购房实力相对较弱。

　　3．美联储政策利好楼市

　　3月15日，美联储将联邦基金利率目标区间下调1个百分点到0%至0.25%之间，并启动量化宽松计划。据房地美的最新声明，当前30年期固定抵押贷款利率为3.15%，为自1971年有记录以来最低。这不仅令不少已贷款买房的业主着手以更低的利率进行Refinance（再融资），同时也令购房者增强了购买力。根据Redfin数据显示，截止5月17日的一周，房屋购买需求进入增长模式，经季节因素调整后，房屋购买需求比疫情前增长16.5%。

　　4．此轮经济衰退本质不同于2008年金融危机

　　比起2008年次贷危机对房地产市场构成的直接影响，这次因疫情引发的危机属于突发公共卫生事件，并非房地产市场本身的问题。随着全美各州逐步复工，就业重启，在过去数月被抑制的购房需求或会上升，房市复苏速度或快于其他领域。

　　5．疫情前已签约的合同

　　此外，房价上涨的另一因素也与疫情之前的形势相关。Douglas Elliman地产经纪商Jill Ji表示，售价上涨主要是由于现在成交的大部分房屋都是在疫情之前就已签约合同。同时，在疫情发生后，以大纽约和新泽西很多地区为例，虽然房源变少，但买家需求并没有减少这么多，楼市开始从买方市场向卖方市场转移。此外，在居家令出台之前的第一季度（年初至3月中旬），纽约市的房市开局良好，价格和成交量相比前两年都有所提升，所以也使得当前的售价呈现上涨状态。

　　诚然，房价走势不可一概而论，因根据城市/区域、房屋类型、新旧等各种情况而有不同的判断标准。比如，对于新房/期房而言，房地产开放商可能因急于脱手而降低售价，但对于二手房来说，房主可能会延迟出售时间，以期待在全美经济恢复正轨后卖出一个好价格。

　　对于美国房价未来的走势，从大环境来讲，势必与美国经济的复苏情况息息相关，也要持续关注当前疫情对房市会产生多深的影响。全美房地产经纪人协会（NAR）Lawrence Yun认为，由于疫情导致一些卖家将房子从市场上撤下（即房源短缺），他不认为房价会在2020年下跌。房利美则预测2020年的现房价格的中位数是28.3万美元，比2019年上涨4%。

　　Realtor.com网站则预计，美国房地产市场的反弹不会是“V”或“U”型走势，而会呈“W”型。该网站预测，受千禧一代购房者和二手市场交易量的驱动，全美房屋销售将会在7月、8月和9月提升，但会在冬天因预计疫情反弹而再度下滑。尽管当前来看，美联储接近零的低利率和政府为寻求经济复苏而给予的政策支持或将在一段时间内利好房地产市场，不过，包括高失业率在内的不确定因素依旧是房地产市场面临的隐患。

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