随着抵押贷款利率和房价创下历史新高，库存紧张，许多卖家和潜在买家对当前的住房市场感到不安。截至2023年12月，美国现有住宅的中位销售价格达到了394,300美元，连续三个月同比上涨。截至11月初，30年期平均抵押贷款利率为7.69%，幸运的是没有超过8%，但仍接近20年来的高点。2022年，利率翻倍，部分原因是美联储对通胀的打击。自那时起，利率一直维持在高位。尽管美联储不直接制定抵押贷款利率，但抵押贷款贷款人会根据其信号行事，抵押贷款利率与美联储长时间的加息周期齐步上升。
美联储对通胀的打击可能很快结束，但许多人预测，2024年买家仍然会感受到压力。“只要经济继续保持增长，高利率的新常态将会持续存在。”银行家智能网财务首席分析师Greg McBride, CFA说道。“尖锐的经济放缓将会使抵押贷款利率大幅降低，但要谨慎所愿。房价增长将在全国大部分地区保持相当温和，以低至中等单位数的速度增长。”
以下是关于2023年9月至11月8日期间的一些数据：
根据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，截至2023年9月，美国的中位房屋销售价格为394,300美元，比一年前上涨了2.8%。
据NAR称，截至9月份，全国房屋库存供应量为3.4个月，这一水平被认为是卖方市场的标志，库存较低。
根据S&P CoreLogic最新的Case-Shiller指数数据，2023年8月房屋价格增长了2.6%，标志着连续第七个月的上涨。
根据银行家智能网最新的对大型贷款机构的全国调查显示，截至2023年11月8日，30年期抵押贷款的平均利率为7.69%。
截至2023年10月，美国的通货膨胀率为3.2%，仍略高于美联储设定的2%目标。
房屋销售是否会下降？
尽管今年房屋价格保持稳定，但销售量大幅减少。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，2023年9月的现有房屋销售年度速度下降到了396万套，同比下降了15.4%。然而，如果抵押贷款利率下降，这些趋势可能在2024年发生转变。
“抵押贷款利率的回落将吸引更多买家和卖家进入市场，重新促进美国人的迁居活动。” NAR首席经济学家Lawrence Yun表示。在11月份的NAR会议上，Yun预测明年的销售量将增长高达15%。
“预计房屋销售量会比今年略微增加。”领导Redfin经济团队的Chen Zhao表示。“然而”，她解释道，“我们不指望销售量会有大幅增长，因为利率可能会保持在6%以上。”
“较低的抵押贷款利率将有助于刺激房屋销售活动，预计2024年的销售量将比2023年增加。” CoreLogic首席经济学家Selma Hepp表示。“抵押贷款利率下降将促使更多卖家交易其现有房屋，并有助于市场增加急需的库存，从而带来更多交易。”
在未来五年内，预计美国住房市场将经历放缓，房价可能保持平稳或略有下降。根据Zillow的报告，预计未来一年房屋价值将增长5.5%，低于2021年的16.9%增长速度。Zillow预测，2023年房屋价值将增长3.5%，2024年增长3.4%，2025年增长3.3%，2026年增长3.2%。报告还指出，待售房屋数量将继续偏低，对价格造成上升压力。
这种趋势由多种因素共同影响，包括利率上升、房屋供应增加、需求减少和购房者支付能力挑战。预计利率上升将增加购房成本，减少购房者购买力，导致需求减少并对房价施加下行压力。随着新房屋建设增加和犹豫出售房屋的房主挂牌出售，房屋供应预计将增加。高房价使许多购房者难以负担，这也可能导致需求下降。
华人熟悉的加州房地产市场是否仍然值得投资？
根据报道，加利福尼亚州十月份的全州房屋中位价格为840,360美元。这相比上一个月下降了0.4%，但较2022年同期上涨了5.3%。
加州房地产协会（CAR）表示，州内的房屋中位价格从九月的843,340美元下降至十月的840,360美元，但较12个月前的798,140美元有所增长。十月份的价格下降幅度高于过去44年观察到的典型九月至十月的价格调整幅度为-1.5%。他们预计未来一个月房屋价格将继续上涨，然后在一月和二月趋于稳定，这符合典型的季节性模式。供应将继续保持紧张状态。
由于高抵押贷款利率、经济不确定性、锁定效应以及供应不足等因素影响，房屋销售量保持在16年来的低位水平
低库存持续是加州高房租和高房屋及公寓价格的主要原因。然而，目前的库存水平与过去11年的平均水平相似。
在十月份，抵押贷款利率上升至约7.62％的高点，对市场产生了一定的冷却效应。然而，加州房地产协会（CAR）预测利率可能会降温，从而减轻了销售和购买双方的一些压力。
最近，抵押贷款支付增长有所放缓，但仍比一年前高出13.1％
专家普遍认为未来五年不会出现类似于2008年的房地产市场崩溃，因为贷款标准更为严格，当前的经济环境和金融部门更加稳定。然而，美国新闻住房市场指数显示，如果抵押贷款利率下降速度快于预期，2024年中位房屋价格可能下降5%。摩根士丹利预测未来房价可能下跌，其悲观情景中房价下跌可能达到5%，取决于股市走势和经济状况。
高抵押贷款利率、高房价和低库存水平的组合将使2024年的房地产市场对买家和卖家都充满挑战。但如果如一些专家所预测的那样，2024年的利率降温，市场活动应该会有所增加。
当前状况的复杂性意味着，现在比以往任何时候都更明智地依靠经验丰富的当地房地产经纪人的指导。如果您想在2024年进入市场，无论是作为买家还是卖家，让专业人士为您指引道路。
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