上周美联储刚刚完成了10年内联邦基金利率的首次下调，预计抵押贷款利率也将随之下降，很多人纷纷询问如何重新贷款好搭上利率下调的顺风车。今天优投房就带大家回顾一下中国人在美国买房时的贷款流程，以及怎样判断什么时候重新贷款更加划算？
在美国如何贷款？
1.选择贷款银行
2.递交申请表
3.收到贷款费用预估表
4.贷款公司审核申请，房屋估价，锁定利率
5.贷款审核通过
6.核对所有条款，费用
7.贷款完成
申请贷款需要准备哪些材料？
一般来说，需要先填写贷款申请表，包括贷款种类、期限、房产信息、贷款目的、贷款人信息、月收入和支出、资产与负债以及房产交易明细；另外还要准备个人信用报告、近两年的报税单、近1个月的工资单、近期银行账单以及其他要求的补充材料。
申请贷款有哪些实际费用？
什么是重新贷款？
重新贷款(Refinance)简单说来就是再融资。用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。债务总数不会改变，抵押贷款的本质也不会变，改变的是还款方式。重新贷款可以说是一剂后悔药，当有更好的贷款选择时重新申请贷款，可以修改贷款年限、使用新的贷款利率继续还贷。
美国房贷利率现在处于近三年新低
什么时候考虑重新贷款？
重新贷款是为了享有更优惠的利率和期限，但是申请重新贷款也要支付一次性的银行结算费用，所以要计算清楚再进行。通常来说有以下情况时，可以开始考虑要不要重新贷款。
1. 评分提高
贷款利率有两个决定因素：一是基准利率，一是信用评分。在基准利率的基础上，根据你的信用记录会增加一个百分比。信用越好，这个百分比就越低。这意味着，你的贷款利率就越低。
比如，买一套100万的房子，贷款75万，以4.5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，有可能可以通过重新贷款将利率降到4%，每月房贷从3,800元下降到3,581元，每年将省2,628元。
2. ARM将要调整
很多人使用可调整贷款利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)贷款，是因为这种贷款方式开始几年可以交比较少的固定利息。
但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利，就可以考虑重新贷款，更改为固定贷款利率，省下一笔钱。
3. 需要大额开支
房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种取现重新贷款(Cash-out Refinance)，直接拿到现金。怎么操作呢？比如，几年前买了一栋100万的房子，贷款75万。现在房子市场价值120万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。通过取现重新贷款，可以将贷款提升到77.5万，拿到额外的2.5万现金。
重新贷款有哪些好处？
1.省利息
这是很多人重新贷款的首要原因。在利率降低的时候申请，特别是对于那种30年的长期贷款，可以省下一大笔钱。
2. 减少月供
申请了重新贷款，相当于重新开始计时，延长了贷款时间。比如30年的贷款在第5年决定重新贷款，那么可以重新算30年。另一方面，通常情况下，在重新贷款的时候，因为已经完成部分还款，负债额是低于最初贷款时的数额，加上贷款时间重新计算，月供就自然减少。这样每月有更多可支配的现金流。
3. 缩短贷款期限
重新贷款既可以延长贷款期，也可以缩短期限。比如把30年的贷款变更为15年。在资金充足的情况下，当然可以直接付钱提前还清债务。但是通过重新贷款缩短贷款时间，往往可以得到更低的利率。
4. 管理合并贷款
如果有多笔贷款，特别是在利率下降的情况下，通过重新贷款将它们合并为一笔。不仅可以省钱，还方便追踪管理债务偿还情况。
重新贷款要注意什么？
重新贷款虽然有很多好处，但是也有坑，优投房提醒大家要尤其注意下面几点，才能真正享受重新贷款带来的优惠：
1. 交易成本高
在重新贷款时的过户结算费(ClosingCosts)一般在贷款金额的3%-6%。所以决定申请时，一定要计算好各项费用，以成本超过重新贷款能够节省的支出，得不偿失。
2. 失去原有优惠
重新贷款后，新的贷款可能利息会降低。但是，原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。
3. 实际上付更多利息
延长贷款期限后，虽然每月还贷压力小了，但是长期来看，由于有时延长了还款期限，有可能在总数上会支付更多利息。
4. 房屋要重新估值
购买房子时的估值与重新贷款时的估值很可能不一样。如果房屋估值下降，意味着资产净值减少，银行提供的重新贷款产品的价值可能会比预期要低。
5. 不要只看利率
利率下降是重新贷款的主要动机。但是如果只看利率，而忽视前面提到的贷款年限、手续费等等，可能会丢了西瓜捡芝麻，一定要进行全面的评估。
具体该怎么计算？
最后我们用一个具体的例子来告诉大家重新贷款如何实现？又是怎样节省贷款开支的？
假设:
首次贷款
时间：2010年
贷款数额：$80万
利率：6%
贷款期限：30年
重新贷款
时间：2019年
贷款数额：$68.6万
利率：4%
贷款期限：30年
结算成本：$1.8万
重新贷款开始后、首次贷款期限结束前每月节省：$1,519
重新贷款期限结束后累计节省：$1.1万
重新贷款节省支出
在重新贷款第一期时，除了月供之外，还要支付一笔一次性的结算费用，所以在重新贷款的首期(这里考虑年)将会增加支出。从重新贷款后的第二年开始，由于每月月供相对首次贷款时减少了$1,519，累计节省支出将持续增加。到首次贷款期限结束时，也就是重新贷款后的第21年(30年-已还款的9年)后，每月仍需支付重新贷款月供$3,277到重新贷款后的第30年(重新贷款期限为30年并假设没有再次重新贷款)，因此将会抵消部分之前累计节省的支出。但是总体来说，仍然节省了$1.1万。
