世邦魏理仕：中国经济凸显韧劲，商业地产市场将看到新机遇

近期，CBRE世邦魏理仕执行董事、中国区战略顾问部主管陈学海在接受《美股投资网》分析师采访时指出，城市更新是一个大趋势，是城市发展到一定阶段的必然结果。而“双循环”对城市更新的影响，则可能会衍生更多的需求和要求。比如，如何通过对产业结构的调整、从而改变城市这一载体中人口的结构等。

亚太地区可投资商业地产总量最大的市场

11月8日，CBRE世邦魏理仕在第三届进博会上发布了《2030年中国地产市场展望报告》。

“中国经济在新冠肺炎后的世界中显示出了韧性，”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨乐观表示：“中国将引领全球经济复苏，而商业地产市场将看到新的机遇。”据该份报告，受服务业增长以及贸易和工业持续走强的推动，中国内地经济在第三季度增长4.9%，这些经济数据帮助恢复了全球企业对中国市场的信心。

国际经验表明，大宗商业地产市场的规模与经济体量和发达程度密切相关。随着中国经济的服务业占比和人均GDP逐渐提升，世邦魏理仕预计，2030年中国内地可投资商业地产总量将大幅增长至约80万亿元人民币，成为亚太地区可投资商业地产总量最大的市场。同时，到2030年，中国商业地产大宗交易金额有望较当前水平增长2倍左右至每年近6500亿元。此外，未来十年，中国商业地产投资也将呈现出地产与金融的进一步融合趋势等，蓬勃发展的另类投资机会等也将出现。

在逐步形成的以国内大循环为主体、国内国际“双循环”相互促进的新发展格局下，消费和科技创新将成为推动经济增长和升级转型最重要的引擎，这也将成为下一阶段中国商业地产发展的主要脉络。

世邦魏理仕认为，写字楼、购物中心、仓储物流等主流商业地产的需求仍将持续增长，同时和科创相关的数据中心、科技园区，受消费升级推动的长租公寓、冷链等新兴商业地产都将拥有巨大的发展空间和投资价值。

谢晨表示：“展望未来10年，中国将进一步加速改革开放，以城市化和国内大循环为核心开启可持续发展和转型升级之路。更完善的基础设施、更智能宜居的城市将使人们的生活更美好。同时随着绿色建筑向零碳建筑进化、未来工作场所向灵活化、响应式发展等，商业地产领域也将随之迎来新格局与新机遇。”

城市更新是城市发展到一定程度的必然趋势

当日，CBRE世邦魏理仕执行董事、中国区战略顾问部主管陈学海就长三角一体化的发展进程、TOD改变人们生活方式、城市更新将面临挑战等问题接受了《美股投资网》分析师的采访。

对于长三角一体化的发展，陈学海十分乐观。其称，在这一概念提出3年后，长三角各个城市之间的联系愈发紧密。“尤其是各城市之间TOD的快速发展，会令长三角区域的‘同城化’趋势愈发明显。如今，包括上海、苏州、杭州、南京在内的多个长三角城市之间，都有跨城连接轨交的计划，比如说上海除了与苏州昆山以11号线连通，与嘉兴之间的轨道交通也在规划打造中。很多城市未来与上海除了高铁轨道的连接，还会有城际列车的出现……我们有理由相信，基于TOD的发展，未来长三角城市圈之间的通达程度，会像日本各个城之间一样便捷。” 陈学海说。

陈学海告诉《美股投资网》分析师，TOD的建设运营将会改变人们的生活、生产方式。他表示：“随着城市间TOD项目建设运营的推进，一定会对长三角的人才、资源要素、产业以及城市功能等有一个再配置的过程，对商业地产的发展也会带来更加深刻的影响。 ”

而在“双循环”背景下，世邦魏理仕也认为此时是中国所有城市再次发展的良好契机，而城市更新，也成为城市再发展的重要渠道之一。

“城市更新是一个大的趋势。”陈学海认为，在上海之外，介入城市更新、旧城改造的城市越来越多，这不是跟风，而是每座城市发展到了一定阶段的必然结果。而“双循环”概念对城市更新的影响在于，可能会衍生更多的需求和要求。

“我们过去可能更多考虑的是空间的、外在的需求和要求。但是未来在双循环背景下，更多对城市更新工作提出的要求是内在的，如何实现产业结构调整、如何改变城市这一载体中人口的结构等。” 陈学海说。

资讯来源：美股投资网 TradesMax

一向熟悉机构操盘手法的美股投资网，今天在小鹏XPEV的最高位附近，提醒Vip会员全部卖出小鹏股票，锁住125%的利润。

就在我们卖出去后不久，知名的做空机构Citron Research 给出一份做空报告，称蔚来汽车泡沫严重，最近投资者涌入中国电动汽车制造商的反映过度激烈，让NIO股价在现在的水平上最受冲击的主要有两个因素，报告出炉后，NIO暴跌20%，拖累小鹏大跌15%

我们的卖出，非常及时。

以下为英文的做空报告翻译（仅供参考）：

第一、特斯拉ModelY中国定价

很糟糕的是，任何买入股票NIO 的投资人，显然都没有注意到这一点——特斯拉ModelY在中国的定价。特斯拉和它的定价已成为冲击蔚来ES6车型的大问题。

上周德意志银行还在猜测ModelY特斯拉的定价水平将会对蔚来造成多大伤害。

“我们仍然认为，特斯拉可能会大幅降低其国产ModelY的价格，从48.8万元人民币(约合7.3万美元)降至中高30万人民币(约合56-5.8万美元)。考虑到特斯拉将成为NIOEC6和ES6的直接竞争对手，这可能会损害蔚来汽车的短期人气，减缓其订单势头。”

中国本土分析师预测，特斯拉ModelY的定价将大大低于德银预测的对于蔚来将构成威胁的关键价位点。

证券公司天风证券最近的估计显示，特斯拉在中国的发展势头相当引人注目。特斯拉在最近发布的一份研究报告中指出，通过将成本节约转嫁给消费者的策略，中国制造的ModelY可能会以非常合理的27.5万人民币(约合4.1万美元)的价格起价。」

这将证明彭博此前的猜想：

中国豪华电动汽车的另一波降价潮可能即将到来，可能会引发激烈的竞争。

为了更好地理解这些问题，我们来看看蔚来的估值倍数。

蔚来汽车一直是特斯拉的一个很好的交易替代品，因为他们的估值一直长期高度相关。然而，蔚来汽车目前的估值是特斯拉的两倍，相对特斯拉的溢价达到历史最高水平，与特斯拉之间存在巨大脱节。

在NTMEV/Sales方面，NIO的交易价格为17-18x, TSLA为9x。此外，当特斯拉今天发布与蔚来类似的15K季度运行率时，特斯拉在美国电动汽车市场的占有率为45%，而蔚来如今面临着激烈的竞争，在中国新能源汽车市场的占有率仅为3%。上个月，特斯拉在华销量是蔚来汽车的两倍多。中国制造的特斯拉Y型车是真的，价格也更诱人。

2、股权结构

尽管我们赞赏早期投资蔚来的Baillie Gifford公司和其他投资者，但现在我们正在关注的是股权结构和投资者基础，他们目前更感兴趣的是旋转赌场轮盘。尽管经过长期交易后，该流通股仍在开市，但卖空利率目前处于近两年来的低点。

现在，任何购买蔚来股票的人都不是在购买这个公司或者这个公司的前景，而是在购买3个在屏幕上不断闪烁的字母。中国的新能源浪潮是一次真正的改革，但是对于蔚来，也许有更好的玩法。

思考一下，巴菲特所持有的比亚迪实现了220亿美元的销售额，尽管销售额增长了400％，但股价却是其3倍。

在看一下蔚来，今年蔚来的交易价格是其销售的17倍以上。很显然，我们甚至不会讨论蔚来的盈利能力。

现在是时候让投资者卖出蔚来了，享受所获得的利润并寻找下一个革命性的技术风口。

美股投资网是一家专门研究美国股票的金融科技公司，由前纽约证券交易所分析师Ken创立，联合多位前摩根斯坦利分析师，谷歌 Facebook工程师利用大数据和人工智能，配合十多年美股实战经验和业内量化模型，建立了一个电子化的每日股市数据库，以追踪比较股票表现和每天新闻，提供美国股市实时行情、投资策略、交易技巧、公司研究报告、美股软件开发、帮助客户找出强势上涨股。

蓝城兄弟(BLCT)旗下Blued为拉丁美洲用户引入照片验证功能

蓝城兄弟(BLCT)对拉丁美洲的Blued手机应用程序进行了重大更新，新增可选的照片验证功能及更简洁的用户界面。作为一个可选的功能，Blued此次的更新将能平衡用户安全性及隐私之间的关系。

资讯来源：美股投资网 TradesMax

2020年在疫情影响下，企业数字化加速，与线上需求上涨相伴随的是SaaS企业一路狂飙的股价。由于SaaS的潜在客户是所有的企业(这里暂不讨论个人级别的SaaS)，所指向的市场空间本身就已是星辰大海。

著名科技基金ARK Invest Fund认为接下来的十年将是SaaS的黄金时代，市场将以21%的年复合增长率增长至2030年的7,800亿美金规模，不断蚕食传统软件市场，将占软件行业81%的份额。

不能一口吃成胖子，就像一个App无法满足C端用户所有需求同样的道理，SaaS企业会对具体的通用的商业环节或者是特定的细分行业进行再切分。在细分领域攻城略地，圈住足够多的客户后通过内生或者并购进行跨赛道扩张，以交叉销售的方式提升客户价值和获取更大的市场份额，这也与2C互联网巨头的发展策略一致。

从1999年Salesforce成立以来，SaaS行业已经走过了20余年风雨，最近三年加速发展，每年均有10余家SaaS公司在美股IPO，产品形态也从CRM、办公套件为主发展到通讯与写作、数据存储、云基础设施运营等多样化。

受卫生事件影响，SaaS板块整体上扬，不少SaaS公司市值膨胀，最高突破千亿，本文主要介绍各个细分领域的头部公司，从而帮助对SaaS行业以及相关概念有个相对具象的了解。

数据截至2020年11月11日

Salesforce:SaaS王国的建立

1999年，曾任Oracle北美负责人Marc Benioff在结束夏威夷海岛和印度休假之旅后，决然离开Oracle后创建了Salesforce，并且回头给了老东家狠狠一击，打出「No Software」的口号。彼时包括Oracle在内的大部分软件公司出售产品必须本地化部署，需支付昂贵的授权费和后续的运维费用。而Software则是以Web的形态在线提供CRM服务，正面对战老东家在内的传统软件巨头，Software的早期广告中出现了Salesforce的喷气式飞机击落了Oracle双翼飞机。

来源：美联社

直到现在，CRM仍是SaaS市场里市场份额最多的产品，这是因为企业通常更愿意为离客户侧更近的环节付费，因为对收入增长的效果更明显可测量，等到发展一定阶段再返回来倒逼成本侧的优化。

CRM即客户关系管理，通常提供多渠道收集客户信息和数据并进行分析，挖掘目标潜在客户信息和做好存量客户复购从而最大化收入。而Salesforce则是从这一软件大细分赛道中切入，以订阅的轻量形式要革传统本地化部署的软件的命。

公司保持高速发展，并于2004年成功IPO，首日股价上涨超55%。Salesforce的发展向市场科普SaaS这种更易得的软件提供模式，而它的成功则帮市场验证了SaaS模式的可行性和巨大潜力，更多的云服务公司顺势崛起。2007年对于Salesforce也是转折的一年，随着CRM市场的日渐饱和，而中小企业粘性低和付费能力较差，Salesforce进一步考虑Upsell来攻克大客户并推PaaS平台。

PaaS全称为Platform as Service，旨在提供一个就绪的环境来帮助开发者进行应用开发。于Salesforce而言，PaaS平台的推出可以吸引更多开发者基于Salesforce开发应用，从而满足企业更多定制化的需求，并且扮演MarketPlace的角色将这些应用销售出去，圈住客户，从而构建一个软件生态。

这是极其有先见之明的一步，随着收入规模的扩大和竞争加剧，Salesforce由50%以上的超高速增长转向30%左右的稳步增长阶段。在此阶段，Salesforce通过持续的并购将不少其他细分领域的SaaS公司收入麾下，包括众包数据服务商Jigsaw Data，数字营销公司Exact Target等，打造SaaS矩阵。

而在2016财年(截止2016年1月31日)，Salesforce的收入增长从30%+转向20%时代，2016年Salesforce推出CRM领域首款AI产品——Einstein，其最大的特色在于可以自动化整合商业信息和客户线索，预测客户行为并给出最优解建议，进一步定义未来CRM，Salesforce迈入CRM+AI+数据时代。

来源：公司财报，单位为百万美元

ZOOM:疫情下的当红明星

一场突如其来的疫情在2020年改写人们的工作和生活习惯，云视频会议的应用场景快速被验证并且需求爆炸性增长，也推动了Zoom的股价在今年累计狂涨500%，成为SaaS板块涨幅最高的个股明星。

相比于其他的SaaS公司，云视频会议的概念显然更好理解，借助互联网提供视频通讯服务，同时集成语音、文件内容共享与协作等功能。根据Global Market Insights的估计，2019年全球的云视频市场达到了140亿美元规模，未来6年将以19%的复合增长速度增长至2026年的500亿美金，而这场疫情无疑是加速这一过程并且是持续性的。今年9月美国ETR在调查结果显示，预计2021年永久性远程办公的员工将占总体的34.4%，疫情前该数字为16.4%。

来源：gminsights.com

Zoom的创始人袁征出自山东，与其他的明星SaaS公司创始人不同的是，他在2011年创立Zoom的时候，已经不年轻，41岁。1997年在经历前八次签证被拒后，第九次他终于成功来到美国，来看看「美国是怎么做互联网」。一开始就就职于WebEx，2007年WebEx被Cisco以32亿被收购，其曾作为Cisco全球副总裁，主管协作软件开发业务。

相当长的时间里，云视频并不是一个太好赛道，这个赛道虽然应用场景看似多，但并非那么刚需，客户付费意愿也不高，但成本侧却要面对巨大的服务器带宽开支。当时以个人级别的云视频为主，并且通常是社交通讯App的附加功能或者是互联网巨头工具全家桶中的一员，服务质量和效率无法适应办公场景下的多人实时云视频需求。

而Zoom在创立之初，就专注于办公场景快速进行产品研发和迭代，并且发展初期采用免费+付费订阅的打法来快速切入市场。在2019年时Gartner发布的视频会议解决方案领域的魔力象限汇总，凭借「执行能力」和「视觉完整性」双重优异表现，成为视频会议解决方案领导者，与思科、微软等齐名。

在云视频站稳脚跟后，Zoom很自然地向在线办公协作和营销等场景打通，拓展商业边界，根据美股投资网估计，Zoom于2020年营业收入有望达到6.23亿美金，同比增长514%，并且由于疫情对办公习惯的永久性重塑，2021年还将以281%的增速实现19.43亿美金，进一步消化目前的高估值。

Shopify:向亚马逊发起冲击

卫生事件，除了重塑办公习惯，还有消费习惯，居家隔离使得线上购物需求增加，企业加速向线上渠道倾斜。在此背景下，提供电商网站搭建和运营服务的服务商SaaS也迎来了业绩爆发。

与其余几家公司不同的是，Shopify的创建有一定的偶然性，创始人Tobias Lutke的履历也没有太多的谈资，甚至小时候在学校学习有各种问题早早辍学，为此还做过不少心理测试。跟软件比较相关的经历便是其在辍学后，曾参加一个学徒项目学习编程然后进入西门子下的附属公司进行实习。

22岁的Tobias因为爱情在加拿大定居后，最初因为囊中羞涩支付不起实体店长期足月租约而选择开一家网店卖滑雪设备。但他发现当时市面上的建站软件要么贵，要么免费但是难用，所以他决定自己编写一个。

在运营自己网店的同时，其也不忘迭代自己的程序，于是他拉上另两位朋友2005年开始建立Shopify，帮助其他人更好更便宜地创建他们的网上商店。

起初Shopify发展得并没有那么顺利，非互联网「大厂」技术出身的背景和当时平台电商为主的竞争格局使得Shopify并不受到投资者的青睐。但2008年一场席卷全球金融危机让很多失业的人开始在网上创建自己的小店销售商品，Shopify订阅量和用户快速增长，而这次疫情又一次给予了机遇。

目前围绕了电商产业链，Shopify不仅仅提供满足不同规模企业的电商建站订阅套餐，同时还提供支付、金融、仓储和配送还有线下POS机销售等增值服务，并且这些增值服务贡献超70%的收入。

而按GMV算，Shopify市场份额快速拓展，在今年已然成为了仅次于Amazon的美国第二大零售电商巨头，今年其平台前三季度加总的GMV已经达到了784亿美金水平，去年全年为611亿，而接下来还有一个巨大的消费季。

而平台电商站内流量增速放缓，卖家变多，流量获取成本和运营成本增加，更多卖家转向独立站的怀抱。显然，伴随不断增长的GMV，Shopify未来能做的还有许多，也意味着巨大可能的增长空间。

Service Now:IT服务管理大师

ServiceNow是ITSM领域的龙头服务商之一，成立于2004年，2007-2012年保持收入100%以上增速，并于2012登陆纽交所，并且目前公司市值在美股SaaS公司里前十左右。

所谓ITSM，全称为IT Service Management，简单来说就是一套帮助企业对IT系统的规划、研发、实施和运营进行管理工具。其目的是使IT运营组织能够更好地支持生产环境。随着IT设施在企业生产中的应用和普及，越来越多企业意识到IT设施的重要性以及IT出现问题会影响到生产效率，因此需要类似管理工具将IT资源与业务连接起来进行管理。

国内对这一领域相对陌生，主要是国内企业，尤其是中小企业信息化水平相对较低，自然也不需要进行管理，而大企业倾向于自研自建，但随着近年企业数字化加速，ITSM工具的应用也会跟上。

类似地，在ServiceNow改写了ITSM过去以本地化部署软件提供服务的方式，创始人Fred Luddy同样出身于传统软件服务商，此前曾任Peregrine & Remedy的CTO。由Gartner最新发布的ITSM工具魔力象限中，ServiceNow再次居于榜首，领导地位明显。

Service目前业务已经不仅仅局限于IT工作流管理，而是拓展到客户管理和员工管理的工作流管理产品，而底层平台Now Platform还支持三方应用市场Service Store，目前已经有数百个应用，满足客户多元化需求。

Square:坎坷的移动支付服务商

与其创始人的经历类似，移动支付服务商Square的发展经历可以说的是坎坷，在上市的时候相对于上一轮融资是大幅折价发行。Jack Dorsey是Twitter联合创始人之一还曾担任过临时CEO，但后面因为排挤失意离开并于2009年创立Square。

由于创始人光环，Square在创立之初风光无限，年底就推出令人眼前一亮的旗舰产品Square Card Reader，使得安卓或者苹果手机用户都能够很便捷的接受信用卡支付。当时几家硅谷顶级风投机构，如Khosla Ventures、红杉资本和凯鹏华盈都投资了Square并予以厚望。

此后接连发布移动钱包产品Square Card Case(后改名为 Square Wallet)和面向商户的支付解决方案Square Register，并于2012年和获得星巴克的投资并达成战略合作，成为借记卡和信用卡支付的独家代理商，一时风光无限。

但后续两年发展并不尽如人意，2014年一篇《华尔街日报》的报道指出Square在2013年产生了约1亿美元的亏损，虽然公司很快给予否认但还是引发了外界对于Square商业模式盈利的担忧。

同年，Square由于并没有受到青睐，无奈关停，这一年Apple发布了Apply Pay。产品的失败和多年的亏损甚至让人以为Square最终会卖身给Apple、Google或Ebay等巨头。

但Square并不是就此消沉，而是加速业务拓展，2014年拓展到餐厅行业，上线Square Order，用户可以从附近的餐馆点餐并支付，同年收购Caviar，为餐厅提供配送服务。同时向上延伸融资场景，为商户提供商业融资，围绕着支付业务，多元化布局同时还进行国际拓展。虽然2015年上市时发行价仅9美元，但在2018年实现了10倍的增长。

经过近几年的内生和并购进行产品线拓展和能力提升，目前Square已经形成了软、硬件结合，提供适合多重场景下的支付解决方案，同时为商户提供数据分析、财务管理、员工管理和市场营销等相关服务，甚至还投资比特币。

来源：安信证券

而今年卫生事件下，其业绩并没有受到太大的影响，2020Q3业绩超预期，各项业务均稳健增长。而由于现金的接触性，在疫情中刺激Cash App需求大幅增长，使得其Cash App用户增长，尤其是月活实现了100%的增长，成为新的增长点。

小结

不难看出，除了Shopify，其余四家创始人都是出身「大厂」的老炮儿。虽然所属的细分领域不同，但梳理其发展历史，大致的成长路径还是相似的：从某一细分领域切入，然后在积累客户迅速进行产业链延伸或者跨赛道拓展，并且或多或少都受益于今年卫生事件加速其业务发展和业绩爆发。

虽然近期股价距高位有一定调整，但估值水平仍处于较高位置，后续需要稳定且相对高速的业绩增长以进一步消化。

资讯来源：美股投资网 TradesMax